Hoe houden we wonen betaalbaar?
Dat er enorm veel beweegt in de bouwsector is een understatement. De afschaffing van de woonbonus en de coronacrisis lieten de vastgoedprijzen pieken. De regelgeving rond energie-efficiëntie wordt alsmaar strenger, bovenop de verouderde bouwregelgeving die we meeslepen. En de bouwshift verhoogt de druk op de bouw- en woonruimte.
Maar in die crisis ontstaat innovatie: een nieuwe kijk op bouwen, wonen en financieren. Energiezuiniger, kwaliteitsvoller, collectiever en beter aangepast aan onze woningbehoeften op elk moment in ons leven. Rond die thema’s brachten we 4 experts rond de tafel:
- Koen Defloo is hoofd van de vastgoedexperts bij BNP Paribas Fortis. Alle kredietaanvragen van projectontwikkelaars passeren via zijn dienst.
- Dirk Thys is initiatiefnemer van O3 SHIFT en tevens CEO van Thys Bouwprojecten en O3 Development: projectontwikkelaar en bouwbedrijf. Onder het moederbedrijven vallen ook O3 SHIFT, CLT-S en SEDS.
- Peter Cornoedus, zaakvoerder en architect bij PCP Architects in Limburg. Het architectenbureau ontwerpt zowel residentiële als niet-residentiële gebouwen met aandacht voor duurzaamheid, flexibiliteit en inbedding in de omgeving.
- Seppe Van Hout, CEO bij Sustainable Energy Distribution System (SEDS). SEDS zorgt voor een slimme en energiezuinige, collectieve verwarming en koeling van woningen.
DEEL 1: Stijgende vastgoedprijzen en een verouderd vergunningenbeleid
Dat de vastgoedprijzen de voorbije jaren zijn gestegen, ligt niet alleen aan het coronavirus of de oorlog tussen Rusland en Oekraïne. Ook de overheid werkt de prijsstijgingen in de hand. Hoe zorgen we ervoor dat wonen betaalbaar blijft voor elk gezin?
Prijsstijgingen tot 50%
Koen Defloo: “In de afgelopen 12 jaar zijn de prijzen van de woningen gestegen met 40 tot 50%. In de coronacrisis zagen we in bepaalde segmenten een prijsstijging van 10%. Belangrijke nuance: die cijfers gaan over de herverkoop van woningen, niet over de nieuwbouwmarkt. Corona heeft daar een impact op gehad, maar zeker niet alleen. Ook een aantal politieke beslissingen stuwden de prijzen de hoogte in. Kijk maar naar de afschaffing van de woonbonus in 2019. Die zorgde eerder al voor een piek in de woningverkopen, dus een schaarste op de woningmarkt en een prijsverhoging.”
Dirk Thys: “Ook bij de nieuwbouwwoningen zien we die prijsstijgingen. Dat heeft uiteraard met de strengere energie-eisen te maken: meer isolatie, dubbele beglazing, warmtepompen, zonnepanelen, … Die verplichte investeringen maken woningen fors duurder. Daar komt dan nog eens de materiaalschaarste bij die de coronacrisis veroorzaakte. De oorlog tussen Rusland en Oekraïne drijft de prijzen van staal, beton, aluminium, glas en isolatiemateriaal nog meer de hoogte in. Die prijzen zie ik niet snel dalen.”
Traag proces van vergunningen
Koen Defloo: “Wist je dat er in de stad Brussel de afgelopen jaren bouwvergunningen zijn afgeleverd voor amper 800 nieuwbouw wooneenheden? En dat in een stad met 1,2 miljoen inwoners! Want door een extreem moeilijk vergunningsproces. Op die manier speelt de overheid de prijsverhoging zelf in de hand. Want door vergunningen tegen te houden, zorgen ze voor schaarste op de woningmarkt. De komende 25 jaar zullen er in Vlaanderen 300.000 mensen bij komen. Als het aantal afgeleverde vergunningen niet evolueert, wordt dat problematisch.”
Hoe de vastgoedkosten verlagen?
Seppe Van Hout: “Op welke manieren kunnen we de prijzen van vastgoed drukken en wonen betaalbaarder maken? Wel, volgens mij moeten we onze productieprocessen opnieuw in vraag durven te stellen. Hoe maken we onze traditionele bouwsector toekomstbestendig, met kwaliteitsvolle duurzame bouwmaterialen en -technieken? Een tweede manier om de kosten te drukken, is om te knippen in de operationele kosten. Een gebouw zetten kost veel geld, het onderhouden nog veel meer. En daar komt SEDS in het verhaal: we slagen erin om die onderhoudskosten met 90% te reduceren door een slimme en collectieve sturing van verwarming en sanitair.”
Dirk Thys: “Er is ook een trend naar kleiner wonen. In andere Europese landen wonen 3 generaties samen op een gemiddelde Belgische woonoppervlakte. In Japan beschouwen ze een woonkamer van 8 tatami – ongeveer 12 vierkante meter – als een grote ruimte. Alleen legt de stedenbouwkunde hier nog altijd minimale woonoppervlakten op. En die zouden mee moeten evolueren met de tijd. Willen we woningen betaalbaar houden, dan is er meer flexibiliteit nodig in woonvormen – ook op kleinere oppervlaktes.”
Collectieve woonruimtes
Peter Cornoedus: “Voor mij zijn collectieve ruimtes een manier om de kostprijs in de hand te houden en tegelijk het wooncomfort te verhogen. Dat beseffen heel wat projectontwikkelaars ook. Op de woningmarkt zien we nu een grotere vraag naar huizen met extra bureauruimtes. Dat heeft alles met corona te maken: we werken nu veel vaker thuis en dat is niet evident. Als je partner veel online vergaderingen heeft, verhuis jij misschien met je computer naar de slaapkamer. Maar is verhuizen naar een groter en duurder huis dan echt de oplossing? En heeft elk appartement een eigen wasruimte en fietsenstalling nodig?”
“Het kan volgens mij ook anders. Investeer bij nieuwe projecten in gemeenschappelijke werkplekken en geef je bewoners toegang tot een grotere, gedeelde tuin. Laat ze deelauto’s en deelfietsen huren en stimuleer ontmoeting in een soort buurthuis. Dat hoeft niet voor niets te zijn. De vereniging van mede-eigenaars kan het buurthuis verhuren aan verenigingen en de werkplekken aan de bewoners die er gebruik van willen maken.”
“Ik ben ervan overtuigd dat een mix van die collectieve ruimtes kwaliteitsverhogend en kostenbesparend werkt. Maar dan heb je overheden nodig die die nieuwe concepten toelaten en mee ondersteunen. Dat is nu niet het geval. Jammer genoeg wordt een plan vandaag niet beoordeeld op leefkwaliteit, wel op basis van 1001 rigide, stedenbouwkundige regels.”
Beperkende stedenbouwkundige regels
Koen Defloo: “Veel van onze ruimtelijke ordening is gebaseerd op het gedachtengoed van de jaren 60. Jaar na jaar kwamen daar regels bij. Dat gewicht slepen we keer op keer mee. Dat de bouwshift vandaag weinig draagvlak heeft, heeft te maken met al die oude regels met details zoals nokhoogte en gevelbreedte. Hoe leg je de ruimtelijke uitvoeringsplannen naast de gewestplannen en de nieuwe bouwshift? Daar zitten veel conflicten in en kiezen voor inbreiding of bouwen in de hoogte is voor sommige gemeenten blijkbaar niet evident. “
Pleidooi voor samenwerkingsconvenant
Peter Cornoedus: “Klopt, omdat de vrees bestaat dat er 1 iemand slechte bedoelingen heeft. Bij zo’n aanvraag voor een bouwvergunning gaat elke dienst van de gemeente of stad zijn checklist met regeltjes af, zonder met elkaar te spreken. En in de buurgemeente gelden weer andere regels. Soms verandert iemand van job, dan komt er iemand nieuw en die heeft weer zijn eigen regels. Zo werkt regelgeving enorm beperkend.”
“Ik pleit er al heel lang voor om het vergunningenbeleid niet lokaal maar provinciaal te organiseren, door een expertenteam dat kijkt naar de woonkwaliteit en de omgeving in plaats van naar rigide regels. De overheid zou een gesprekspartner moeten zijn die de zuilen overstijgt, en meekijkt en meedenkt met de architect en de projectontwikkelaar: hoe zorgen we ervoor dat mensen hier aangenaam kunnen wonen? De stad Gent heeft al een convenant dat ervoor moet zorgen dat bouwpartners in de stad meer samenwerken. Ook in andere steden begint dat idee te leven.”
